空き家は売る・貸す・壊すのどれがよいか｜決める順番

先に壊すと戻せず、土地の税も上がります。名義 → 状態 → 見通し → 解体の順で決めると、判断を間違えません。

売る・貸す・使う・壊す

道	向いている場合	先に確かめること
売る	使う予定がなく、持ち続ける負担が重い	名義・境界・相続人の同意
貸す	建物が使え、管理を任せられる	修繕の費用と貸主の責任
自分で使う	移住や二拠点を考えている	改修の費用と支援制度
壊して土地を売る	建物が傷んでいて使えない	解体費と、更地にしたあとの税
自治体に相談する	どれも決められない	空き家バンクと相談窓口

決められないときの順番

名義を確かめる（相続登記が済んでいるか）
相続人の間で方針をそろえる
建物が使える状態か見てもらう
売る・貸すの見通しを不動産会社に聞く
それから、壊すかどうかを決める

壊すのは最後に決めます。壊してしまうと戻せず、土地の税も上がります。

進む順番

登記を取って、名義と相続人を確かめる
相続登記が済んでいなければ申請する（3年の期限あり）
建物の状態を見て、使えるかどうかを判断する
火災保険と水道・電気の扱いを決める
売る・貸す・使う・壊すの方針を相続人でそろえる
空き家バンクと自治体の支援制度を確かめる
不動産会社や解体業者に、同じ条件で見積もりを頼む
税の特例に当てはまるかを税務署か税理士に確かめる
契約して、登記と税の手続きを済ませる

相続した家を売るときの3,000万円の特別控除

相続した家を売って利益が出た場合、条件に当てはまれば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります（租税特別措置法35条3項。「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」）。

主な条件	中身
建てた時期	昭和56年5月31日以前に建築されたこと
建物の種類	マンションなどの区分所有建物でないこと
住んでいた人	相続の開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと
売り方	耐震基準に適合させて売るか、取り壊して売ること
期限	相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
手続き	市区町村の被相続人居住用家屋等確認書をそえて確定申告をすること

当てはまるかは必ず確かめる

条件は細かく、老人ホームに入っていた場合の扱いなど例外もあります。売る前に、税務署か税理士に自分の場合を確かめてください。ここに書いたのは条文の骨組みだけです。

解体を頼む前に確かめること

解体の費用は、建物の構造・広さ・前の道の広さ・重機が入れるかで変わります。金額は現地を見ないと出ません。見積もりで分かれ目になるところをまとめました。

項目	確かめること
本体の解体	構造（木造・鉄骨・鉄筋）と延べ床面積
廃材の処分	何をどこへ運ぶか。マニフェストが出るか
石綿（アスベスト）の調査	着工前の事前調査が済んでいるか
付帯の工事	塀・物置・庭木・浄化槽・井戸を含むか
近隣への対応	あいさつ・養生・作業時間
届出	建設リサイクル法の届出を誰が出すか

石綿の事前調査は法律で決まっている

大気汚染防止法で、建物を解体・改修する前に石綿が使われているかの事前調査をすることが決められています。調査の結果は記録し、一定の規模では報告も要ります。「調査はしていません」という業者には頼まないのが確実です。

更地にすると税が上がる

建物を壊すと住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税は上がります。売る見通しが立ってから壊すほうが、持ち出しは少なくて済みます。

空き家バンクとは

空き家バンクは、自治体が運営する空き家の情報の窓口です。売りたい・貸したい人が登録し、住みたい人が探します。民間の不動産サイトと違い、その自治体の移住や定住の支援制度と結びついているのが特徴です。

このサイトには、空き家バンクのページを持つ842自治体（47都道府県）を載せています。物件の数や価格は持っていないため、掲載していません。各自治体のページで確かめてください。

立場	流れ
出す側	自治体に登録を申し込む → 現地確認 → 掲載 → 問い合わせを受ける
探す側	利用登録をする → 気になる物件を問い合わせる → 現地を見る → 契約
仲介	自治体が直接仲介する場合と、提携の不動産会社が入る場合がある
支援	改修費の補助、引っ越し費用の補助、家財の片づけの補助など

自治体ごとに決まりが違う

登録できる建物の条件、手数料、支援の中身は自治体ごとに別々です。近い市町村でも内容が変わるので、必ずそのページで確かめてください。

持ち続けるとかかるもの

かかるもの	中身
固定資産税・都市計画税	毎年かかる。勧告を受けると住宅用地の特例から外れる
火災保険	空き家は住宅用の契約が続けられないことがある。保険会社に申し出る
水道・電気	止めるか、見回りのために残すかを決める
管理の費用	草刈り・見回り・雪下ろし
修繕	雨漏り・屋根・外壁。放っておくほど高くなる

火災保険は必ず申し出る

住む人がいなくなると、建物の使い方が変わったものとして扱われます。申し出ないと、いざというときに支払われないことがあります。空き家になった時点で保険会社に連絡してください。

あとでもめやすいところ

もめる元	先にしておくこと
相続人が多い	早めに全員の連絡先をそろえる
誰が管理するか	見に行く人と、費用の出し方を決める
売る値段	複数の不動産会社に査定を頼む
家財の処分	形見分けの希望を先に聞く
境界がはっきりしない	売る前に測量と立ち会いをする

記録を残す

話し合いの結果、かかった費用、直したところ。書いて残しておくと、あとから聞かれたときに答えられます。

よくある質問

空き家にしておくと必ず税が上がりますか

上がるのは勧告を受けた場合です。助言・指導の段階で直せば、住宅用地の特例は残ります。通知が来たら放置しないでください。

相続登記をしないとどうなりますか

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。また、名義が古いままだと売ることも貸すこともできません。

空き家バンクに出すとお金はかかりますか

自治体によって違います。登録そのものは無料でも、仲介する不動産会社への手数料は別にかかるのが一般的です。その自治体のページで確かめてください。

解体の補助はありますか

設けている自治体があります。先に申し込まないと対象にならないことが多いので、壊す前に窓口に聞いてください。

遠方に住んでいて管理できません

シルバー人材センターや管理を請け負う会社に頼む方法があります。誰も見ていない状態を続けないことが大事です。

言葉の意味

言葉	意味
特定空家等	倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が認めた空き家
管理不全空家等	そのままにすると特定空家等になるおそれがある空き家
住宅用地の特例	住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする仕組み。勧告を受けると外れる
行政代執行	命令に従わないとき、市区町村が代わりに行い費用を請求する手続き
相続登記	相続した不動産の名義を変える登記。2024年4月1日から申請が義務
相続人申告登記	遺産分割がまとまらないときに、相続人であることを申し出る登記
空き家バンク	自治体が運営する空き家の情報の窓口
建設リサイクル法	一定規模以上の解体で分別と再資源化を求める法律。届出が要る

次にすること

都道府県から、空き家バンクのある自治体の一覧に進めます。各自治体のページを直接開けるので、登録の条件と支援制度を確かめてください。

物件の数・価格・自治体の評価はこのサイトでは持っていません。条件は必ず自治体のページで確かめてください。

この記事のデータについて

掲載している自治体の数は、空き家バンクのページを公開している自治体を数えたものです。物件の数や価格、自治体の評価は持っていないため、掲載していません。税と手続きの内容は、空家等対策の推進に関する特別措置法、地方税法、不動産登記法、租税特別措置法、民法、大気汚染防止法にもとづいています。実際の取り扱いは自治体で異なることがあるため、窓口でご確認ください。