傷んだ空き家をそのまま貸す「DIY型賃貸借」｜決めておくこと

修繕に費用をかけられない空き家を、借主が自分で手を入れて住む前提で貸す形があります。国土交通省が「DIY型賃貸借」として契約の考え方を示しています。貸す前に決めておくことをまとめました。

DIY型賃貸借とは

借主が費用を負担して、自分の好みに合わせて改修できる賃貸借です。貸主は修繕費をかけずに貸せ、借主は安く借りて手を入れられます。

比べるところ	ふつうの賃貸	DIY型賃貸借
修繕	貸主が行う	借主が行う範囲を決める
家賃	相場に沿う	改修の負担を見込んで安めにすることが多い
退去のとき	原状回復	改修部分を残してよいと決めることが多い

決めておくこと

項目	決める内容
改修してよい範囲	壁紙・床・設備・間取りなど
事前の申請	改修の前に貸主の承諾を取るか
費用の負担	借主が負担するのか
退去時の扱い	原状回復を求めるか、残してよいか
造作買取請求	借主が付けた設備を買い取らないことにするか
雨漏り・構造の修繕	貸主が行うか
期間	改修に見合う期間

改修の申請書と承諾書の様式を用意しておくと、あとで「勝手にやった」「承諾した」で揉めません。

貸主が直しておいたほうがよいところ

雨漏り、構造の傷み（危険に関わる）
電気・ガス・水道の安全
借主に任せると大きな費用がかかるところ

空き家バンクとの組み合わせ

空き家バンクには、DIY可の物件を探している人が集まることがあります。登録のときに、DIY型で貸したいことを伝えます。

確認表

確かめること	済
改修してよい範囲を決めた	□
申請と承諾の様式を作った	□
退去時の扱いを決めた	□
貸主が直す範囲を決めた	□
火災保険の扱いを確かめた	□

よくある質問

借主が改修中にけがをしたら

工事の安全は借主の責任とする取り決めが多いですが、建物の欠陥が原因の場合は貸主の責任が問われることがあります。危険な箇所は先に直しておきます。

改修で家の価値が上がったら家賃を上げられますか

契約で決めておきます。

売る・貸す・使う・壊す

道	向いている場合	先に確かめること
売る	使う予定がなく、持ち続ける負担が重い	名義・境界・相続人の同意
貸す	建物が使え、管理を任せられる	修繕の費用と貸主の責任
自分で使う	移住や二拠点を考えている	改修の費用と支援制度
壊して土地を売る	建物が傷んでいて使えない	解体費と、更地にしたあとの税
自治体に相談する	どれも決められない	空き家バンクと相談窓口

決められないときの順番

名義を確かめる（相続登記が済んでいるか）
相続人の間で方針をそろえる
建物が使える状態か見てもらう
売る・貸すの見通しを不動産会社に聞く
それから、壊すかどうかを決める

壊すのは最後に決めます。壊してしまうと戻せず、土地の税も上がります。

持ち続けるとかかるもの

かかるもの	中身
固定資産税・都市計画税	毎年かかる。勧告を受けると住宅用地の特例から外れる
火災保険	空き家は住宅用の契約が続けられないことがある。保険会社に申し出る
水道・電気	止めるか、見回りのために残すかを決める
管理の費用	草刈り・見回り・雪下ろし
修繕	雨漏り・屋根・外壁。放っておくほど高くなる

火災保険は必ず申し出る

住む人がいなくなると、建物の使い方が変わったものとして扱われます。申し出ないと、いざというときに支払われないことがあります。空き家になった時点で保険会社に連絡してください。

空き家バンクとは

空き家バンクは、自治体が運営する空き家の情報の窓口です。売りたい・貸したい人が登録し、住みたい人が探します。民間の不動産サイトと違い、その自治体の移住や定住の支援制度と結びついているのが特徴です。

このサイトには、空き家バンクのページを持つ842自治体（47都道府県）を載せています。物件の数や価格は持っていないため、掲載していません。各自治体のページで確かめてください。

立場	流れ
出す側	自治体に登録を申し込む → 現地確認 → 掲載 → 問い合わせを受ける
探す側	利用登録をする → 気になる物件を問い合わせる → 現地を見る → 契約
仲介	自治体が直接仲介する場合と、提携の不動産会社が入る場合がある
支援	改修費の補助、引っ越し費用の補助、家財の片づけの補助など

自治体ごとに決まりが違う

登録できる建物の条件、手数料、支援の中身は自治体ごとに別々です。近い市町村でも内容が変わるので、必ずそのページで確かめてください。

放置すると、責任は所有者にかかる

民法717条で、土地の工作物（建物や塀）の設置や保存に欠陥があって他人に損害が出たとき、所有者は損害を賠償する責任を負うと決められています。占有者が注意を尽くしていた場合、所有者は過失が無くても責任を負います。

起きること	先にしておくこと
瓦や外壁が落ちる	年に何度か見に行く。台風のあとは必ず
塀が倒れる	ぐらつきを直す。危ないものは先に外す
庭木が越境する	枝を切る。隣に断ってから
雑草・害虫	草刈りを頼む。近所への連絡先を伝えておく
不法投棄・侵入	施錠する。郵便受けをふさぐ

遠くて見に行けないとき

自治体のシルバー人材センター、管理を請け負う会社、近所の人への依頼など、見に行ける人を決めておくことが要ります。誰も見ていない状態が続くと、助言・指導の通知が来ても気づけません。

相続放棄しても、すぐには手を離れない

民法940条で、相続放棄をした人でも放棄のときに現に占有していた財産は、相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存しなければならないと決められています。「放棄したから何もしなくてよい」とは限りません。

よくある質問

空き家にしておくと必ず税が上がりますか

上がるのは勧告を受けた場合です。助言・指導の段階で直せば、住宅用地の特例は残ります。通知が来たら放置しないでください。

相続登記をしないとどうなりますか

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。また、名義が古いままだと売ることも貸すこともできません。

空き家バンクに出すとお金はかかりますか

自治体によって違います。登録そのものは無料でも、仲介する不動産会社への手数料は別にかかるのが一般的です。その自治体のページで確かめてください。

解体の補助はありますか

設けている自治体があります。先に申し込まないと対象にならないことが多いので、壊す前に窓口に聞いてください。

遠方に住んでいて管理できません

シルバー人材センターや管理を請け負う会社に頼む方法があります。誰も見ていない状態を続けないことが大事です。

空き家のある都道府県から空き家バンクを探す

空き家バンクは空き家がある市区町村が運営しています。ページを公開している842の自治体を、都道府県ごとに並べています。

北海道

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
北海道	35	7	28	札幌市・旭川市・函館市

東北

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
青森県	29	10	19	青森市・八戸市・弘前市
岩手県	22	11	11	盛岡市・一関市・奥州市
宮城県	16	7	9	仙台市・石巻市・大崎市
秋田県	18	11	7	秋田市・横手市・大仙市
山形県	18	6	12	山形市・鶴岡市・酒田市
福島県	37	12	25	いわき市・郡山市・福島市

関東

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
茨城県	32	27	5	水戸市・つくば市・日立市
栃木県	23	13	10	宇都宮市・小山市・足利市
群馬県	17	9	8	高崎市・前橋市・太田市
埼玉県	40	27	13	さいたま市・川口市・川越市
千葉県	36	22	14	千葉市・船橋市・松戸市
東京都	6	5	1	特別区（23区）・八王子市・町田市
神奈川県	20	14	6	横浜市・川崎市・相模原市

中部

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
新潟県	22	18	4	新潟市・長岡市・上越市
富山県	14	10	4	富山市・高岡市
石川県	6	5	1	金沢市・白山市・小松市
福井県	16	8	8	福井市・坂井市
山梨県	14	11	3	甲府市・甲斐市
長野県	12	5	7	長野市・松本市・上田市
岐阜県	26	13	13	岐阜市・大垣市・各務原市
静岡県	16	9	7	静岡市・浜松市・富士市
愛知県	11	9	2	名古屋市・豊田市・岡崎市

近畿

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
三重県	14	8	6	四日市市・津市・鈴鹿市
滋賀県	16	11	5	大津市・草津市・彦根市
京都府	12	8	4	京都市・宇治市・長岡京市
大阪府	16	14	2	大阪市・堺市・東大阪市
兵庫県	33	23	10	神戸市・姫路市・西宮市
奈良県	18	8	10	奈良市・橿原市・生駒市
和歌山県	14	7	7	和歌山市・田辺市

中国

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
鳥取県	10	4	6	鳥取市・米子市
島根県	7	2	5	松江市・出雲市
岡山県	17	8	9	岡山市・倉敷市・津山市
広島県	9	6	3	広島市・福山市・呉市
山口県	11	9	2	下関市・山口市・周南市

四国

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
徳島県	11	5	6	徳島市・阿南市
香川県	6	1	5	高松市・丸亀市
愛媛県	14	11	3	松山市・今治市・新居浜市
高知県	12	6	6	高知市・南国市

九州・沖縄

都道府県	自治体	うち市	うち町村	主な市
福岡県	23	14	9	福岡市・北九州市・久留米市
佐賀県	16	10	6	佐賀市・唐津市
長崎県	16	10	6	長崎市・佐世保市
熊本県	15	8	7	熊本市・八代市
大分県	15	12	3	大分市・別府市
宮崎県	17	7	10	宮崎市・都城市
鹿児島県	30	17	13	鹿児島市・霧島市
沖縄県	4	3	1	那覇市・沖縄市・うるま市

言葉の意味

言葉	意味
特定空家等	倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が認めた空き家
管理不全空家等	そのままにすると特定空家等になるおそれがある空き家
住宅用地の特例	住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする仕組み。勧告を受けると外れる
行政代執行	命令に従わないとき、市区町村が代わりに行い費用を請求する手続き
相続登記	相続した不動産の名義を変える登記。2024年4月1日から申請が義務
相続人申告登記	遺産分割がまとまらないときに、相続人であることを申し出る登記
空き家バンク	自治体が運営する空き家の情報の窓口
建設リサイクル法	一定規模以上の解体で分別と再資源化を求める法律。届出が要る

あわせて読む

次にすること

都道府県から、空き家バンクのある自治体の一覧に進めます。各自治体のページを直接開けるので、登録の条件と支援制度を確かめてください。

物件の数・価格・自治体の評価はこのサイトでは持っていません。条件は必ず自治体のページで確かめてください。

この記事のデータについて

掲載している自治体の数は、空き家バンクのページを公開している自治体を数えたものです。物件の数や価格、自治体の評価は持っていないため、掲載していません。税と手続きの内容は、空家等対策の推進に関する特別措置法、地方税法、不動産登記法、租税特別措置法、民法、大気汚染防止法にもとづいています。実際の取り扱いは自治体で異なることがあるため、窓口でご確認ください。