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古い空き家の耐震｜1981年以前の建物で確かめることと耐震診断の頼み方

掲載データの確認日 2026/10/28

47都道府県を同じ条件でそろえています

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。空き家を売る・貸す・住むときに、耐震の状態が問題になります。確かめ方と、自治体の耐震診断の使い方をまとめました。

旧耐震と新耐震

区分 建築確認の日 中身
旧耐震基準 1981年5月31日以前 大きな地震への備えが今の基準より弱い
新耐震基準 1981年6月1日以後 今の基準のもとになったもの
木造の2000年基準 2000年6月以後 接合部や壁の配置の規定が加わった

建築確認の日は、確認済証・検査済証、または市区町村の建築確認の台帳で確かめます。登記の「新築年月日」とは違う点に注意します。

耐震と関係する制度

制度 関係
被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円控除 1981年5月31日以前に建築された家屋が対象。売る前に耐震改修するか、取り壊す（2024年以後は買主が売った翌年2月15日までに行う形も可）
自治体の耐震診断・耐震改修の補助 多くの自治体が、旧耐震の木造住宅の診断や改修に補助を設けている
住宅ローン減税など（買主側） 耐震基準に適合しているかで扱いが変わる

耐震診断の頼み方

  1. 空き家のある市区町村の住宅・建築の担当課に、診断の補助があるか聞く
  2. 補助の対象（木造・階数・建築時期）と、所有者の条件を確かめる
  3. 申し込み（自治体が派遣する診断員、または登録した事務所）
  4. 診断結果を受け取る
  5. 改修するか、取り壊すか、そのまま売るかを決める

診断のあとで選ぶこと

選択肢 向いている場面
耐震改修して住む・貸す 建物を使い続けたい
耐震改修して売る 3,000万円控除を使い、建物付きで売りたい
取り壊して売る 改修の費用が見合わない
現状で売り、買主が改修・取り壊し 買主が見つかっている

確認表

確かめること 済
建築確認の日を確かめた □
自治体の診断の補助を確かめた □
診断を申し込んだ □
改修の補助を確かめた □
3,000万円控除の条件と合わせて考えた □

よくある質問

確認済証が見つかりません

市区町村で建築計画概要書や台帳記載事項証明を取れることがあります。

空き家でも診断の補助は使えますか

自治体によっては、居住していることを条件にしている場合があります。確かめてください。

解体を頼む前に確かめること

解体の費用は、建物の構造・広さ・前の道の広さ・重機が入れるかで変わります。金額は現地を見ないと出ません。見積もりで分かれ目になるところをまとめました。

項目 確かめること
本体の解体 構造（木造・鉄骨・鉄筋）と延べ床面積
廃材の処分 何をどこへ運ぶか。マニフェストが出るか
石綿（アスベスト）の調査 着工前の事前調査が済んでいるか
付帯の工事 塀・物置・庭木・浄化槽・井戸を含むか
近隣への対応 あいさつ・養生・作業時間
届出 建設リサイクル法の届出を誰が出すか

石綿の事前調査は法律で決まっている

大気汚染防止法で、建物を解体・改修する前に石綿が使われているかの事前調査をすることが決められています。調査の結果は記録し、一定の規模では報告も要ります。「調査はしていません」という業者には頼まないのが確実です。

更地にすると税が上がる

建物を壊すと住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税は上がります。売る見通しが立ってから壊すほうが、持ち出しは少なくて済みます。

相続した家を売るときの3,000万円の特別控除

相続した家を売って利益が出た場合、条件に当てはまれば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります（租税特別措置法35条3項。「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」）。

主な条件 中身
建てた時期 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
建物の種類 マンションなどの区分所有建物でないこと
住んでいた人 相続の開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと
売り方 耐震基準に適合させて売るか、取り壊して売ること
期限 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
手続き 市区町村の被相続人居住用家屋等確認書をそえて確定申告をすること

当てはまるかは必ず確かめる

条件は細かく、老人ホームに入っていた場合の扱いなど例外もあります。売る前に、税務署か税理士に自分の場合を確かめてください。ここに書いたのは条文の骨組みだけです。

放っておくと固定資産税が上がることがある

住んでいる家が建っている土地には、固定資産税を軽くする住宅用地の特例があります。空き家でも家が建っていれば原則は同じです。ただし、空家等対策の推進に関する特別措置法で勧告を受けると、この特例から外されます。

区分 何を指すか 税の扱い
ふつうの空き家 管理されている 住宅用地の特例が残る
管理不全空家等 そのままにすると特定空家になるおそれがある 勧告を受けると特例から外れる
特定空家等 倒壊のおそれ、衛生上有害、景観を損なうなど 勧告を受けると特例から外れる

順番が決まっている

  1. 市区町村が調べて、助言・指導をする
  2. 直らなければ勧告。ここで住宅用地の特例から外れる
  3. さらに直らなければ命令。従わないと過料
  4. それでも直らなければ行政代執行。かかった費用は所有者に請求される

助言・指導の段階で動けば、税の扱いは変わりません。通知が来たら放置しないでください。

持ち続けるとかかるもの

かかるもの 中身
固定資産税・都市計画税 毎年かかる。勧告を受けると住宅用地の特例から外れる
火災保険 空き家は住宅用の契約が続けられないことがある。保険会社に申し出る
水道・電気 止めるか、見回りのために残すかを決める
管理の費用 草刈り・見回り・雪下ろし
修繕 雨漏り・屋根・外壁。放っておくほど高くなる

火災保険は必ず申し出る

住む人がいなくなると、建物の使い方が変わったものとして扱われます。申し出ないと、いざというときに支払われないことがあります。空き家になった時点で保険会社に連絡してください。

よくある質問

空き家にしておくと必ず税が上がりますか

上がるのは勧告を受けた場合です。助言・指導の段階で直せば、住宅用地の特例は残ります。通知が来たら放置しないでください。

相続登記をしないとどうなりますか

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。また、名義が古いままだと売ることも貸すこともできません。

空き家バンクに出すとお金はかかりますか

自治体によって違います。登録そのものは無料でも、仲介する不動産会社への手数料は別にかかるのが一般的です。その自治体のページで確かめてください。

解体の補助はありますか

設けている自治体があります。先に申し込まないと対象にならないことが多いので、壊す前に窓口に聞いてください。

遠方に住んでいて管理できません

シルバー人材センターや管理を請け負う会社に頼む方法があります。誰も見ていない状態を続けないことが大事です。

空き家のある都道府県から空き家バンクを探す

空き家バンクは空き家がある市区町村が運営しています。ページを公開している842の自治体を、都道府県ごとに並べています。

北海道

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
北海道 35 7 28 札幌市・旭川市・函館市

東北

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
青森県 29 10 19 青森市・八戸市・弘前市
岩手県 22 11 11 盛岡市・一関市・奥州市
宮城県 16 7 9 仙台市・石巻市・大崎市
秋田県 18 11 7 秋田市・横手市・大仙市
山形県 18 6 12 山形市・鶴岡市・酒田市
福島県 37 12 25 いわき市・郡山市・福島市

関東

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
茨城県 32 27 5 水戸市・つくば市・日立市
栃木県 23 13 10 宇都宮市・小山市・足利市
群馬県 17 9 8 高崎市・前橋市・太田市
埼玉県 40 27 13 さいたま市・川口市・川越市
千葉県 36 22 14 千葉市・船橋市・松戸市
東京都 6 5 1 特別区（23区）・八王子市・町田市
神奈川県 20 14 6 横浜市・川崎市・相模原市

中部

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
新潟県 22 18 4 新潟市・長岡市・上越市
富山県 14 10 4 富山市・高岡市
石川県 6 5 1 金沢市・白山市・小松市
福井県 16 8 8 福井市・坂井市
山梨県 14 11 3 甲府市・甲斐市
長野県 12 5 7 長野市・松本市・上田市
岐阜県 26 13 13 岐阜市・大垣市・各務原市
静岡県 16 9 7 静岡市・浜松市・富士市
愛知県 11 9 2 名古屋市・豊田市・岡崎市

近畿

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
三重県 14 8 6 四日市市・津市・鈴鹿市
滋賀県 16 11 5 大津市・草津市・彦根市
京都府 12 8 4 京都市・宇治市・長岡京市
大阪府 16 14 2 大阪市・堺市・東大阪市
兵庫県 33 23 10 神戸市・姫路市・西宮市
奈良県 18 8 10 奈良市・橿原市・生駒市
和歌山県 14 7 7 和歌山市・田辺市

中国

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
鳥取県 10 4 6 鳥取市・米子市
島根県 7 2 5 松江市・出雲市
岡山県 17 8 9 岡山市・倉敷市・津山市
広島県 9 6 3 広島市・福山市・呉市
山口県 11 9 2 下関市・山口市・周南市

四国

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
徳島県 11 5 6 徳島市・阿南市
香川県 6 1 5 高松市・丸亀市
愛媛県 14 11 3 松山市・今治市・新居浜市
高知県 12 6 6 高知市・南国市

九州・沖縄

都道府県 自治体 うち市 うち町村 主な市
福岡県 23 14 9 福岡市・北九州市・久留米市
佐賀県 16 10 6 佐賀市・唐津市
長崎県 16 10 6 長崎市・佐世保市
熊本県 15 8 7 熊本市・八代市
大分県 15 12 3 大分市・別府市
宮崎県 17 7 10 宮崎市・都城市
鹿児島県 30 17 13 鹿児島市・霧島市
沖縄県 4 3 1 那覇市・沖縄市・うるま市

言葉の意味

言葉 意味
特定空家等 倒壊のおそれや衛生上の問題があると市区町村が認めた空き家
管理不全空家等 そのままにすると特定空家等になるおそれがある空き家
住宅用地の特例 住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする仕組み。勧告を受けると外れる
行政代執行 命令に従わないとき、市区町村が代わりに行い費用を請求する手続き
相続登記 相続した不動産の名義を変える登記。2024年4月1日から申請が義務
相続人申告登記 遺産分割がまとまらないときに、相続人であることを申し出る登記
空き家バンク 自治体が運営する空き家の情報の窓口
建設リサイクル法 一定規模以上の解体で分別と再資源化を求める法律。届出が要る

あわせて読む

次にすること

都道府県から、空き家バンクのある自治体の一覧に進めます。各自治体のページを直接開けるので、登録の条件と支援制度を確かめてください。

物件の数・価格・自治体の評価はこのサイトでは持っていません。条件は必ず自治体のページで確かめてください。

この記事のデータについて

掲載している自治体の数は、空き家バンクのページを公開している自治体を数えたものです。物件の数や価格、自治体の評価は持っていないため、掲載していません。税と手続きの内容は、空家等対策の推進に関する特別措置法、地方税法、不動産登記法、租税特別措置法、民法、大気汚染防止法にもとづいています。実際の取り扱いは自治体で異なることがあるため、窓口でご確認ください。